La fiscalité du crédit hypothécaire

 

Quel est votre avantage fiscal en cas de conclusion d'un crédit hypothécaire ?

Les compétences en cette matière ont été transférées complètement ou partiellement aux communautés, régions ou
commissions communautaires le 1er juillet 2014, suite à la sixième réforme de l'Etat.

Deux législations se superposent donc, la législation fédérale et régionale.

Les régions sont donc compétentes pour l'octroi de réductions d'impôt, notamment en
ce qui concerne les dépenses faites en vue d'acquérir ou de conserver l'habitation propre.

Quelle région est compétente ?

Celle du domicile fiscal du contribuable et non pas la localisation de l'habitation.

L'autonomie régionale vaut uniquement pour les dépenses et donc pas pour les revenus
relatifs à l'habitation propre. L'imposition des revenus immobiliers est et
reste une matière fédérale.

Le revenu cadastral de l'habitation propre est entièrement exonéré d'impôts.

Vous ne devez plus déclarer ce revenu cadastral.  Le précompte immobilier reste cependant dû.

Le bonus logement régional concerne toujours l'habitation propre et unique.

« habitation propre » ç-à-d habitation détenue en pleine propriété, usufruit, en
emphythéose que le contribuable occupe personnellement ou ne peut occuper personnellement
pour cause d'entraves légales ou contractuelles, en raison de l'état
d'avancement des travaux de construction ou de transformation ou pour des
raisons sociales ou professionnelles.

« habitation unique », si, au 31 décembre de l'année de la conclusion de son contrat de
crédit, il n'est propriétaire que d'une habitation.

Pour déterminer si votre habitation est votre unique habitation au 31 décembre de l'année de la
conclusion du contrat de crédit, il n'est pas tenu compte :

- des autres habitations dont vous êtes, par héritage, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier.

- d'une autre habitation dont vous êtes propriétaire et qui est mise en vente sur le marché immobilierau 31 décembre de l'année de la conclusion du contrat de crédit. Toutefois, si cette habitation n'est pas réellement vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la conclusion du contrat de crédit, vous perdrez le bénéfice de la réduction pour habitation propre et unique.

La fiscalité pour les crédits logement se divise en trois périodes :

1) Les nouveaux crédits réalisés après le 01/01/2015, le bonus logement pour l'habitation propre et unique,

Pour les crédits hypothécaires signés après le 1er janvier 2015, qui ont rapport à

  •  l'acquisition, la construction ou la rénovation d'un bien
  • constituant l'habitation propre et unique des emprunteurs,
  • d'une durée minimale de 10 ans
  • garanti par une affectation hypothécaire au moins partielle (mandat partiel possible) ,
    déduction limitée au montant du crédit correspondant à l'inscription.

les emprunteurs vont bénéficier d'une réduction d'impôt sur le total déclaré des :

  • Intérêts du prêt hypothécaire
  • Amortissements (capital) du prêt hypothécaire
  • Primes d'assurance-vie

A déclarer dans le cadre IX. : INTERETS ET AMORTISSEMENTS EN CAPITAL....

                                             B. Dépenses qui concernent "votre habitation propre"

 

A combien s'élève cette réduction d'impôt dans quelle région ?

Bonus logement                           Région flamande                 Région bruxelloise                     Région wallonne

Plafonds

Par contribuable                        1.520€ + 760 € (+ 80€)            2.290€ +760€ (+80€)                   2.290€ +760€ (80€)

                                              Gel d'indexation permanent      Pas de gel d'indexation               Pas de gel d'indexation

Réduction d'impôt                                40%                                    45%                                              40%

 

Un exemple :

Monsieur et Madame empruntent 275.000 € en 20 ans pour l'achat d'une maison.
Ils obtiennent un taux fixe de 3,10 %. Leur mensualité s'élève à 1.538,95 €.

Sur une année, les intérêts et amortissements en capital s'élèvent à 18.467€.

Inutile de fiscaliser l'assurance de solde restant dû car elle n'offrira
aucun avantage fiscal, le panier étant rempli. Voyez avec nous quelle solution
fiscale peut être trouvée.

La réduction d'impôt s'élèvera à

Bonus logement                                Région flamande               Région bruxelloise             Région wallonne

                                                              1.824€                       2.745€                                2.440€

 

 

 

 2) Les crédits souscrits entre le 01/01/2005 et le 31/12/2013 concernant l'habitation unique et propre.

Bonus logement                        Région flamande                    Région bruxelloise                  Région wallonne

Plafonds                               2.280€ + 760 € (+80€)                 2.290€ + 760€ (+80€)           2.290€ +760€ (+80€)

                                        + Gel d'indexation permanent         Pas de gel d'indexation          Pas de gel d'indexation

Réduction d'impôt                  Taux marginal => 50 %             Taux marginal => 50 %         Taux marginal = >50%

 

REMARQUE IMPORTANTE

Pour tous ceux qui sont propriétaires et qui ont emprunté avant le
1/1/2005, cette règle fiscale ne vous est pas destinée.

Il ne sert donc à rien de refinancer votre crédit pour profiter du bonus
logement.

Rien ne vous empêche cependant de refinancer votre contrat pour un taux
d'intérêt plus attractif ou une formule de crédit plus souple.

 

3) Les crédits souscrits avant le 01/01/2005 et les crédits qui concernent

une autre habitation d'avant et après 2005.

Des avantages fiscaux vous sont accordés lors du financement de l'achat, la
construction ou la transformation de bien immobilier.

On peut résumer les avantages octroyés en 2 catégories :

  • La déductibilité fiscale des intérêts (déduction ordinaire et complémentaire) des revenus immobiliers imposables
  • Les réductions d'impôts pour amortissements en capital et primes
    d'assurances en épargne logement ou en épargne long terme.

 

 

Les informations qui vous sont indiquées ci-après vous sont données à titre d'information. Elles ne peuvent engager cependant la responsabilité de COFICRE de quelque manière que ce soit, mais nous sommes bien entendus à votre disposition pour toute étude de votre situation personnelle.

 

 

 

 

Frais de coordination de sécurité chantier

Depuis le 1er mai 2001, dès que plusieurs entrepreneurs travaillent sur un même chantier, il est devenu obligatoire de faire appel à un coordinateur de sécurité. Deux types de coordinateur existent:

  • coordinateur-projet
  • coordinateur-exécution

Coordinateur-Projet :
Il aide l'architecte à intégrer les mesures de sécurité et les règles de prévention au sein du projet. Pour ce faire il rédigera un plan de sécurité et de santé et un dossier d'intervention ultérieure.

Coordinateur-exécution :
Son rôle est de contrôler la bonne exécution des activités des entrepreneurs présents sur le chantier ainsi que l'application du plan de sécurité.

Désignation des coordinateurs :
Les coordinateurs de sécurité sont désignés par l'architecte et travaillent pour le compte du maître d'ouvrage, c'est donc ce dernier qui les rémunèrera. Le choix du coordinateur est totalement libre pour autant qu'il satisfasse à certaines obligations légales. L'architecte peut aussi assurer le rôle de coordinateur de sécurité, il faudra alors que son contrat le mentionne.

Dossier d'intervention :
Ce dossier est rédigé dans le cadre de la coordination, il comprend les informations techniques sur l'ouvrage et peut être utile pour des travaux ultérieurs. Ce document peut être soit remis au nouveau propriétaire, soit conservé par le maître d'ouvrage qui devra le présenter au coordinateur de sécurité des travaux ultérieurs.

Si on peut se poser la question de l'intérêt de pareille mesure pour des chantiers de style maison unifamiliale, la loi vous impose malgré tout de désigner un contrôleur agréé pour cette mission de coordination.

A ce jour, aucun barème n'a été publié à notre connaissance.

Pour tous renseignement complémentaire, consulter le site du CNAC ( www.bib-co.com).

Les Frais d'architecte

Pour construire une maison ou y réaliser des frais importants, vous devez obligatoirement faire appel à un architecte. La réalisation des plans, leurs signatures sont du ressort de l'architecte.

Consultez le site des architectes pour connaître la liste des architectes agréés et connaître leur mode de travail, leurs honoraires qui sont toutefois normalisés voir " norme déontologique n°2 ".

De manière générale, les honoraires sont fonction du type de services demandés.

  1. Pour une construction d'une habitation simple, on vous réclamera 7% jusqu'à 160 000€ et 6.50% de 160 000 € à 550 000 €.
    Attention, il y a lieu d'ajouter la TVA de 21%
  2. Pour une construction d'une villa, d'une habitation plurifamiliale ou d'un appartement, les honoraires seront de 8% pour la 1ère tranche jusqu'à 160 000 € et 7.50% de 160 000 € à 550 000 €.
    Attention, il y a lieu d'ajouter la TVA de 21%
  3. Pour des travaux de transformation, les frais sont de 12% pour la première tranche jusqu'à 160 000 € puis 11% de 160 000 € à 550 000 €.
    Attention, il y a lieu d'ajouter la TVA de 21% sur les frais d'architecte.

Cependant pour les interventions des corps de métier, la TVA sera de 6% si l'immeuble a une vétusté de plus de 5 ans !!!

En règle générale, les paiements des honoraires s'effectuent de la manière suivante :

  • 20% à titre de provision
  • 20% après l'établissement du permis de bâtir
  • 20% après l'établissement des cahiers des charges
  • 30% pendant l'avancement des travaux
  • 10% lors de la réception des travaux.


INFORMATION

Conseil National de l'Ordre des Architectes
Rue de Livourne 160 boite 2
1050 BRUXELLES

Tél : 02 647 04 94
Fax : 02 646 38 17

Consultez le site si vous souhaitez plus d'informations. www.ordredesarchitectes.be

Les frais de notaire

1) Les frais d'acquisition d'une habitation ou d'un terrain.

Il y a lieu de préciser tout d'abord que si communément on parle de frais de notaire, la majeure partie des frais sont des droits appliquées par le bureau de l'enregistrement et celui des hypothèques.

Le notaire qui se chargera de réaliser l'acte authentique de votre acquisition vous demandera une provision comprenant les droits d'enregistrement et ses honoraires.

a) Les droits d'enregistrement

Les droits d'enregistrement vous seront appliqué sur le prix d'acquisition et seront fonction de la région où se trouve votre bien. Nous n'évoquerons pas ici le problème de la sous évaluation du bien ou de la dissimulation du prix.

Chaque région applique des taux différents depuis peu.

  • La Région wallonne applique un taux de 12.5%

En cas d'achat d'une habitation modeste en Wallonie (Revenu cadastral <= 744€ , les droits d'enregistrement sont de 6%.

  • La Région bruxelloise applique depuis le 1/01/2003 une nouvelle règle.

Son taux est toujours de 12.5% mais calculé sur le prix d'acquisition diminué dans certains cas d'un abattement de 45 000€ pour la première habitation.

Dans des zones prioritaires ou de développements renforcés pour le logement ou la rénovation urbaine cet abattement est porté à 60 000€.
Pour trouver ces zones, voyez la page LIEN et le site www.irisnet.be

la région de Bruxelles-Capitale impose pour bénéficier de cet avantage quelques conditions :
établir sa résidence principale dans les 2 ans de la date d'enregistrement de l'achat.
conserver sa résidence principale au moins 5 ans.
l'acquéreur (personne physique) ne peut être plein propriétaire d'une autre habitation (en Belgique ou à l'étranger).
le bien acheté ou à construire doit être destiné à l'habitation .
les terrains sont exclus.

Le taux réduit de 6% est supprimé en région bruxelloise.

  • La Région flamande applique un taux d'enregistrement de 10% ou 5% selon que le revenu cadastral du bien acheté est supérieur ou non à 744 €.

Un abattement est également accordé sur la première tranche de 12 500 € ou 6 250 € selon le taux d'enregistrement défini plus haut à la condition de ne pas être propriétaire lors de la signature du compromis.
Elle impose aussi que l'acheteur soit domicilié dans le bien acheté dans les 2 ans ou 3 ans si le bien est à construire.

b) Les honoraires du notaire

  • Les honoraires principaux sont basés sur une échelle officielle ou barème calculée sur base du prix d'achat.
  • Les frais divers du notaire sont appliqués sur base de frais divers comme la recherche cadastrale, les timbres fiscaux, la transcription de l'acte au bureau des hypothèques...

2) Les frais d'un acte de crédit avec affectation hypothécaire

Comme pour les frais d'acquisition, vous supporterez un certain nombre de frais pour la prise de garantie de votre crédit.
Ces frais se décomposent en droit d'enregistrement et frais de notaire.

Sachez cependant que ces frais sont calculés sur base du montant du crédit majoré généralement de 10%. Pourquoi cette majoration ?
Prenons le cas extrême où le banquier prête 100 € aujourd'hui et que demain matin le client disparaît ... Pour l'exécution du bien, les frais d'avocat, saisie,... et les intérêts jusqu'au jour de la vente publique, le montant du prêt sera largement supérieur au 100 € que le client aura reçu.
Pour toutes ces raisons, le banquier demande une garantie supérieur au montant du prêt accordé. Cette augmentation est généralement de 10%

Un CONSEIL : lorsque le crédit dépasse les 250 000 €, demandez à votre courtier d'intervenir auprès du prêteur pour réduire ce montant d'accessoires à 5% du montant du crédit.

Le montant sur lequel seront calculés les droits est maintenant connu.

Les frais comprennent le droit d'enregistrement et les frais de notaire.

Le droit d'enregistrement s'élève à 1% et les frais de notaire sont calculés sur base d'un barème.

Si vous souhaitez calculer le frais d'un acte d'achat ou de crédit hypothécaire, nous vous proposons de retourner au chapitre " Etablir son budget ".

INFORMATION

Fédération Royale du Notariat Belge
Rue de la Montagne 30-34
1000 Bruxelles

Tél : 02 505 08 50
Fax : 02 505 08 59

Consultez le site des Notaires pour toutes informations sur les Notaires de votre région www.notaire.be

Frais de dossier crédit

Les frais de dossier ne sont pas réclamés par les courtiers mais bien par les institutions financières pour les dossiers de crédit qu'elles traitent.
Ces frais de dossier varient d'une institution financière à l'autre, certaines travaillent sur base d'un forfait (une moyenne de 200 €), d'autres sur base d'un pourcentage défini (0,30%) du montant emprunté avec un minimum de 148,74 € et un maximum de 619,73 €.

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