Le ratio " quotité d'emprunt "

La seconde règle de base est de déterminer la quotité d'emprunt c'est-à-dire le rapport entre le montant du prêt et la valeur de l'immeuble donné en garantie.

Ce coefficient permet de déterminer le risque pris par la banque sur l'opération et donc la fixation du taux d'intérêts débiteur.

Chaque établissement applique des règles propres.

Quelle valeur attribuée au bâtiment ?

La valeur vénale représente la valeur estimée de l'immeuble lors d'une vente de gré à gré.

Certains banquiers appliquent des critères plus sévères comme la valeur en vente publique volontaire ou même forcée. On peut constater que dans ces cas, le banquier est plus prudent. Il peut par contre proposer des taux plus intéressants dans ce cas.

Qui détermine cette valeur ?

Généralement, les experts immobiliers agréés par les organismes de crédit déterminent ces valeurs. Avant de faire réaliser cette évaluation, choisissez avec votre courtier l'organisme de crédit. Chaque prêteur désigne ses propres experts par région. Ils en désignent 2 à 3 par régions.

Depuis quelques années et pour des immeubles normaux, les banques n'exigent plus d'expertise si le montant du prêt se situe en dessous de 125 000 €. Elles se basent sur des documents concrets comme un compromis signé par devant notaire, le résultat d'une vente publique et ...quelques photos.

Pour des montants empruntés supérieurs à 250 000 €, pour une construction nouvelle, des rénovations ou des refinancements, l'organisme de crédit demandera toujours une expertise.
Voyez le chapitre « frais d'expertise ».

Le ratio " charges / revenus "

Une règle de base pour un banquier est de connaître l'importance des revenus que l'on peut consacrer raisonnablement au remboursement d'un crédit.Ce ratio se calcule en divisant les charges de tous les crédits qui subsisteront après le nouvel acte de crédit et autres charges (pension alimentaire...) divisées par les revenus nets du ou des demandeurs.

Pour les revenus locatifs éventuels, il sera pris en compte 10/12 de ces revenus car des charges diverses (précompte immobilier, chômage locatif éventuel) doivent être prises en compte.

La règle traditionnelle du banquier est d'appliquer ce ratio et de veiller à ne pas dépasser le tiers. Dans le cas de revenus supérieurs à 2 500 €, ce pourcentage sera plus elevé (40 %).

De plus en plus souvent cependant, le banquier appliquera une autre règle qui consistera à majorer les charges de crédit et/ ou autres d'un forfait de charge de 800 € pour un célibataire ou 1000 € pour un couple leur permettant d'assurer leurs frais quotidiens et aussi leur train de vie.
Si cette charge globale ne dépasse pas les revenus globaux, le dossier sera examiné favorablement.

Pour les indépendants et titulaires de professions libérales, les règles sont plus difficiles à présenter et varient selon les établissements.
Les principes sont cependant identiques car on déterminera la base de revenus du débiteur face à ces dettes présentes et futures.

Le contrôle des extraits de rôle des trois dernières années à l'I.P.P. et le détail des frais généraux de la dernière déclaration d'impôt seront examinés. L'état d'endettement du débiteur est aussi un élément déterminant.

Comment se calcule une modification de taux hypothécaire ?

Selon la formule de variabilité ou de semi-fixe choisie pour votre crédit, un indice de référence initial sera repris dans votre offre de crédit et dans votre acte de crédit.
Il vous garantira l'application des nouveaux taux d'intérêts à l'échéance de chaque période de variation de taux.

Ces indices de référence conditionneront la variabilité de votre taux.
Ils sont publiés au Moniteur Belge dans le mois civil (aux environs du 20 de chaque mois) qui précède la date de variation du taux d'intérêts.

Si vous souhaitez connaître cet indice, allez sur www.moniteur.be et suivez le chemin indiqué ci-dessous:

  • Chapitre moniteur belge
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  • Indiquez dans la case « mot du texte » la référence fonds des rentes
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  • Choisissez le chapitre Fonds des rentes Crédits hypothécaires
  • Cliquez sur le numéro
  • L'indice de référence A B C D E à reprendre est basé sur la période de variabilité choisie. Il figure dans votre offre de crédit ou dans votre contrat de crédit.

Formule appliquée : t = t0+(v-v0)

  • T    nouveau taux d'intérêt
  • t0   taux d'intérêt initial
  • v    nouvel indice de référence
  • v0  indice de référence initial

Un exemple :

Formule choisie : 10+5+5

Taux d'intérêt de l'acte :

  • 0.423% par mois
  • ou 5.20% par an

Marge de variabilité :

  • Hausse maximale du taux: 0.165%
  • Baisse maximale du taux : 0.165%

Indice de référence initial

Obligations linéaires 5 ans :

  • 0.320 par mois
  • 3.651% par an

Si le nouveau du taux de référence est à la fin de la 10ème année = 0.400% par mois

Le nouveau taux sera :

T= 0.423% + ( 0.400 - 0.320) = 0.503% par mois
Soit 6.21% par an

Dans le cas d'une forte hausse de taux d'intérêt, votre CAP vous garantira de n'avoir pas une hausse de 2%.

Ainsi si le nouvel indice de référence 5 ans est 0.680%par mois , votre nouveau taux serait :

T= 0.423% + ( 0.680 - 0.320) = 0.783% par mois
Soit 7.81 % par an

Votre taux maximum sera de :

  • T max =0.423+0.165= 0.588% par mois soit 7.29%

Le CAP / le FLOOR

Face à la volatilité des taux d'intérêts et pour prémunir leurs clients, les banquiers ont introduit ces dernières années dans leurs gammes de produits hypothécaires un système de protection du taux en cas de hausse ou de baisse de taux exagérés soit le Cap ou le Floor.

Le Cap

Le Cap est un produit financier qui offre une protection au client contre une hausse des taux d'intérêts. Il peut s'appliquer après la première période de fixité mais aussi après chaque période variable. Il sera toujours calculé sur base du taux initial du contrat.

Ce cap est généralement de 2%, 3%, 4% ou 5 %.

La loi hypothécaire actuelle précise cependant que ce cap ne peut jamais être supérieur au taux d'intérêts initial du prêt. Si votre taux est de 2.5 %, le cap ne peut jamais être plus élevé que 2,50 %.

Pour appliquer ce Cap, la loi hypothécaire a prévu des modalités strictes d'application. Dans l'acte de prêt figurera un indice de référence (A, B, etc.. selon la durée de fixité prévue dans la formule choisie). Ce sera sur base de cet indice de référence que sera appliqué l'adaptation éventuelle de votre taux.

Cet indice est publié chaque mois au Moniteur Belge.
Son application est assez simple.
(Voir le Chapitre Comment se calcule une modification de taux hypothécaire ?).


Les propositions actuelles de crédit hypothécaire (variable et semi fixe) présentent des caps de +5% ,+4%,+ 3% ou +2%.
Il est évident que la prime que le banquier devra supporter pour protéger l'emprunteur sera intégrée dans le taux qu'il vous proposera.

Un taux avec cap 5 est donc plus faible que le même produit avec un cap 2.

Si le risque de se voir majorer son taux de base de 5% peut paraître élevé, plus longue sera la période de fixité moins cette majoration sera lourde à supporter.
En effet, comme le nouveau taux se calcule sur le solde restant dû lors de la révision du taux,plus le capital restant dû sera réduit moins cette hausse vous semblera élevée.
Le choix d'une formule 15+5+5 avec cap 5 peut parfaitement se concevoir face à une formule 10+5+5 cap 2.

Le Floor

Inversement, le FLOOR est une protection contre la baisse du taux d'intérêts.
Généralement, il est proposé un FLOOR égale à l'inverse du CAP proposé soit - 2%, - 3% ou - 5%.

Certains banquiers appliquent cependant un FLOOR sans limite laissant profiter le client de la baisse maximale des taux.

La formule du panachage ou le «sur mesure»

 

Certains organismes de crédit permettent de combiner quelques caractéristiques des différentes formules présentées ci-avant.

Le panachage permet de s'adapter parfaitement à la situation du client c'est-à-dire à sa situation familiale et budgétaire actuelle et future.

Ce crédit " sur mesure ", tient compte des différents paramètres tels que la sécurité de taux, l'évolution de vos ressources financières ou de vos futures charges mais aussi de quelques avantages fiscaux.

Ce crédit très intelligent se décompose en deux ou trois  parties.

Il intègre les aspects durée, capital, fixité de taux.

Venez nous en parler.

 

 

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